主题：三明市区10月份楼市述评：“银十”成色足 均价飙降只因“三钢”

10月份市区住宅签约数环比大涨（+194.30%），均价飙降（-

21.66%）。主要原因是：三钢的经济适用房签约304套，价格在

3000-4000，万达签约237套，均价在5200多点，碧桂园均价基

本维持不变，因此10月份的均价是被经济适用房及万达的价格

拉低的，并不能说明市区的均价降价有如此高的幅度！但

除去三钢经济适用房的304套，877-304=573套，相对金九的298

套来说，也充分说明银十的成色是足的！

10月24日，万达华府一期（住宅770套），大热，签约陆续展

开，11月份都还在进行中。从各楼盘住宅签约数据看，排名第

一的是碧桂园：258套，不考虑经济适用房，第二名为万达：

237套，第三名为书生世家：38套。10月市区存量房签约313

套，均价为4111.22元/㎡，9月为：222套、4518.05元/㎡。

后市展望：

  十八届五中全会放开普遍二孩，开发商及一些别有用心的人

又在鼓吹房价上涨，但三明市区却不可能涨价，最主要的原因

是：

  三明市区一手住宅库存+在建、将建工程量的住宅数量依旧高

企，开发商还是以走量为第一要务。9.30新政后（2014.10-2015.10）的13个

月，三明市区一手住宅签约数月均374套（363、244、285、176、173、257、

456、510、307、195、719、298、877套）。截止11.1零时，市区一手住宅库存

3932套（经济适用房安置房等不列入住宅库存），在建、将建工程（2015-2016

年能取得预售许可证的楼盘）住宅量庞大：君御豪庭+书院香邸1700、书生世家

211套（共366套，已取得预售许可证155套）、水舞半山郡1870（含别墅）、华

融广场600、左岸名都300、康城郦景180（预售许可证尚未看到）、佳和人家至

少300套、西江悦976、碧水蓝天1196（1538-116-226），碧桂园4363（5328-

386-462-116）套，万达二期住宅800套左右，以上加总粗略计算将近16000套。

如果按前13个月的平均签约量（374套），16000套够卖42.7个多月！

但维持房价的支撑线也有很多：各地形形色色的救市招数、史上最低的房贷利率

（负利率时代）、首付降低、货币超发通胀预期等。

大家还要有几个数量概念：1、中国整体已经不缺房子了，中国城镇已经有4亿套

存量住宅了，2013年中国一手房成交13亿平米，而现在的库存、在建工程及土地

储备达到90亿平米；2、只有不到20来个城市的住宅有短缺的问题，而三明市是

四线城市，住宅、商铺严重过剩，任何御用学者都没有鼓吹四线城市的房价即将

上涨；3、全国有290个地级及以上的城市，市辖区人口在50万以下的有54个，三

明市市辖区人口仅为37.8万，而三明市区的住宅均价却屡屡排名全国前50名，已

经超过十余省会城市，说明三明市区泡沫已经膨大了，如果你已经有一套房子

了，又不能用公积金贷款，那三明市的任何地方都绝对不值得你再投资；4、现

在实体经济确实很差，真正自住型的购房者对价格非常敏感，也就是价格弹性很

大，一涨价，销量就下滑，所以大家根本就不用怕涨价的威胁；5、不管碧桂园

二期销售怎么火爆，一家独大，但二期的总量摆在那里，短期内它绝对不敢大幅

度涨价，甚至上涨三五百都要掂量掂量，后续还有N次加推开盘，市区其他楼

盘，泥菩萨过河自身难保，更不敢涨价！6、市区两大开发商的热销遮掩了市区

房地产严峻的形势，小开发商跑路风险在增加，碧桂园万达联合绞杀市区、郊县

开发商！